B咖現形區域性豪宅價格開始修正

奢侈稅利空重擊房市，也將過去幾年非精華地段或不具有絕佳樓層、景觀及視野卻喊出頂級豪宅價位的產品打回原形。

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅利空重擊房市，也將過去幾年非精華地段或不具有絕佳樓層、景觀及視野卻喊出頂級豪宅價位的產品打回原形，現階段市場在政府持續管控房市投機下，5月區域型豪宅產品價格呈現越外圍，價格修正幅度越大的市況，成交價位創新高比重，更在2011年首度滑落10%以下。

根據永慶豪宅事業布統計，5月大台北豪宅，總價低於6000萬的區域型豪宅，無論在北市中心區域、北市郊區或是新北市，平均單價均較上月向下修正1.7%~3.2%不等，連4個月下滑，而且越外圍區域，價格修正幅度越大，新北市豪宅價格修正幅度高達3.2%，並且整體區域豪宅成交價位創新高比重，更是在今年首度低於10%。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，現階段僅市中心精華地段中總價6000萬以上的頂級豪宅產品表現最為穩健，5月價格逆勢微幅上漲0.5%，成交價位創新高比重仍持續保有兩成以上，頂級豪宅稀有性的優勢盡顯。

葉國華表示，近幾年大台北豪宅市場，受到指標頂級豪宅高價推案及帝寶、信義之星等法拍豪宅價位頻創新高帶動下，一些非精華地段的區域型豪宅產品，紛紛以頂級豪宅為名開出高價，並且在市場投機資金刻意炒作下，使得區域豪宅的價格也節節攀升，直逼頂級豪宅。

不過，葉國華指出，這些區域豪宅本想沾頂級豪宅的光，在今年2月份政府祭出「奢侈稅」及金管會持續對銀行加強金檢的重手段後，已有了明顯的改變。現階段政府管清查投資客人頭戶操作，並打算調升非自用住宅稅率等措施，確實減少投資客可運用的管道，並且提升短期炒作的資金成本。

2011年大台北三大豪宅區頂級豪宅與區域豪宅成交價位變化單位：萬/坪

區域	類別	1月	2月	3月	4月	5月	5月 vs 4月漲幅
北市中心	頂級豪宅	106.8	107.6	105.9	105.5	106.0	0.5%
北市中心	區域豪宅	80.6	78.2	76.6	76.6	75.3	-1.7%
北市郊區	區域豪宅	63.4	63.0	61.8	61.3	60.0	-2.1%
新北市	區域豪宅	45.4	44.8	44.0	43.8	42.4	-3.2%

註1：北市頂級豪宅係指總價6000萬以上，北市區域豪宅係指總價3000-6000萬內的大樓、華廈、別墅住宅

註2：新北市區域豪宅係指總價2000萬以上之大樓、華廈、別墅住宅

註2：北市中心係指大安、中正、信義、中山、松山、天母；北市郊區係指非北中心區域；新北市豪宅係指新店、永和、中和、板橋等四個主要新北市豪宅區域。資料統計至2011.05.23止

資料來源：永慶豪宅事業部

目前市場已發現，不少投資客在考量資金成本後，發現風險已大幅提升，因此撤出市場觀望，使得區域豪宅價格開始向下修正，且越外圍區塊，供給量體較大，價格修正幅度也更大，其中，地段、視野、樓層不佳的產品，價格鬆動下修的速度更是快。葉國華表示，目前區域豪宅價格修正的市況恐怕會持續一陣子，這類型的屋主恐怕唯有呼應市場，適度調降售價才有售出的機會，而自住型的買方，正可趁此時機進場挑精撿瘦。

另外，針對頂級豪宅價格月漲0.5%，表現穩健，葉國華分析，市中心精華地段，因土地稀有性高，頂級豪宅產品更是屈指可數，釋出到市場的量體本就相當有限，由於台灣與大陸兩岸經貿進展快速，台灣豪宅市場在與國際接軌後，市場目光焦點明顯都匯聚於精華地段的頂級產品，如：北市大安中正區、信義計畫區、大直及天母等區域，都是最受到陸資及外資青睞的區塊，預估未來精華地區的頂級豪宅產品持續呈現「強者恆強」的發展態勢，與區域型的豪宅房價，將逐漸拉開。

此外，根據永慶豪宅事業部統計，包含北市中心、北市郊區、新北市3個地區的區域豪宅產品，5月份成交個案創新高價比重均低於10%，均是今年來首度低於1成，僅北市中心的頂級豪宅產品，成交價創新高價仍有兩成以上。

不過，葉國華也提醒，由於近期成交個案價位創新高比重與今年初普遍有50%以上的比重相較，仍明顯低了不少，顯示目前買賣方對於價格的拉鋸仍相當激烈。

2011年大台北三大豪宅區頂級豪宅與區域豪宅成交個案價位創新高比重變化